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OLG Koblenz: Dachgarten oder Dachterrasse? Zur Vereinbarung einer Beschaffenheit in einer Internet-Anzeige

veröffentlicht am 10. Juli 2015

Rechtsanwalt Dr. Ole DammOLG Koblenz, Urteil vom 01.10.2014, Az. 5 U 530/14
§ 434 Abs. 1 S. 1 BG

Das OLG Koblenz hat entschieden, dass die Beschreibung einer zum Verkauf stehenden Eigentumswohnung in einer Internetofferte eine Beschaffenheitsvereinbarung darstellen kann. Die Differenzierung zwischen „Dachgarten“ als nicht zum dauerhaften Aufenthalt von Personen geeignetem Dachteil und einer zusätzlich vorhandenen Dachterrasse gebe die vorhandene Beschaffenheit der Wohnung aus objektiver Betrachtungsweise jedoch so genau wieder, als dass daraus Minderungsansprüche (weil das Dach nicht voll zugänglich war) abgeleitet werden könnten. Zum Volltext der Entscheidung:


Oberlandesgericht Koblenz

Urteil

In dem Rechtsstreit

hat der 5. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Koblenz

durch den Vorsitzenden Richter am Oberlandesgericht Kaltenbach, den Richter am Oberlandesgericht Weller und den Richter am Oberlandesgericht Dr. Menzel

im schriftlichen Verfahren nach dem Sach- und Streitstand vom 17.09.2014

für Recht erkannt:

Auf die Berufung der Beklagten wird die Klage in Änderung des Urteils der 12. Zivilkammer des Landgerichts Koblenz vom 3.04.2014 und unter Zurückweisung der Berufung der Kläger abgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits fallen den Klägern zur Last.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Kläger können die Zwangsvollstreckung der Beklagten gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Gegenseite Sicherheit in entsprechender Höhe stellt.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Gründe

I.
Die Kläger erwarben von den Beklagten mit notariellem Kaufvertrag vom 03.04.2008 eine im Mittelgeschossbereich eines 3-Familienhauses gelegene Eigentumswohnung zum Preis von 249.000 €. Die Immobilie war im Internet mit einer Wohnflächenangabe von 120 qm und dem Hinweis auf eine 25 qm große Dachterrasse sowie einen 15 qm großen Dachgarten inseriert worden. Im Kaufvertrag selbst fehlte eine entsprechende Beschaffenheitsbeschreibung. Die Eigentumswohnung wurde dort lediglich dahin charakterisiert, dass ein Schallschutz gemäß DIN 4109 gegeben sei.

Ein entsprechender Schallschutz war anfangs nicht durchgängig gewährleistet. Nach einem vorprozessual durch die Kläger veranlassten Beweissicherungsgutachten war die potentielle Geräuscheinwirkung aus dem Wohnzimmer, einer Innentreppe und der Toilettenspülung der Oberliegerwohnung zu groß. Daraufhin bemühten sich die Beklagten um eine Abhilfe, die den Klägern indessen nicht genügte. Die Kläger haben deshalb im hiesigen Rechtsstreit Minderungsansprüche geltend gemacht, die sie auf 10 % des Kaufpreises veranschlagt und mit 24.900 € beziffert haben.

Eine zusätzliche, gleich hohe Minderungsforderung haben sie daraus hergeleitet, dass die als Dachgarten beschriebene Fläche nicht zum dauernden Aufenthalt von Personen zugelassen ist und die daneben liegende Terrasse nicht darauf erstreckt werden kann. Das widerspreche dem, was ihnen die Beklagten durch ihre Verkaufsanzeige und bei einer Wohnungsbesichtigung suggeriert hätten. Das Landgericht hat dazu eine Parteianhörung durchgeführt.

Außerdem hat das Landgericht Sachverständigenbeweis über die Tauglichkeit der von den Beklagten vorgenommenen Nachbesserung beim Schallschutz erhoben. Nach den gutachterlichen Feststellungen gab es hier weiterhin Unzulänglichkeiten im Bereich der Treppe der Überliegerwohnung. Daraufhin ließen die Beklagten ergänzende Arbeiten ausführen, die schließlich bei einer erneuten sachverständigen Untersuchung für ausreichend erachtet wurden. Das hat die Kläger dazu bewogen, ihr auf eine mangelnde Schallisolierung gestütztes Minderungsverlangen – als Kompensation für die in der Vergangenheit vorhandenen Defizite – auf 4.980 € zu beschränken und im Übrigen für erledigt zu erklären.

Von dem Klagebegehren sind 23.342,75 € zugesprochen worden. Insoweit hat das Landgericht den Klägern ein Recht auf Kaufpreisminderung zugebilligt, weil die in der Internet-Verkaufsanzeige der Beklagten als Dachgarten bezeichnete Fläche von 15 qm nicht die mit diesem Begriff zu verbindenden Nutzungsmöglichkeiten biete. Dass die durch das Inserat ausgelöste Fehlvorstellung anlässlich der Wohnungsbesichtigung durch die Kläger korrigiert worden sei, lasse sich nicht feststellen. Der Minderungsbetrag errechne sich auf der Grundlage eines Quadratmeterpreises von 1.556,25 € (= Gesamtkaufpreis von 249.000 € geteilt durch die Gesamtfläche von 160 qm). Für eine Minderung wegen Unzulänglichkeiten im Schallschutz hat das Landgericht keinen Raum gesehen. Mängel in dieser Beziehung seien restlos beseitigt, ohne dass den Beklagten zuvor fruchtlose Nachbesserungsfristen gesetzt worden seien oder dass sie eine Abhilfe ernsthaft und endgültig verweigert hätten. Damit habe hier zu keiner Zeit eine Minderungsbefugnis der Kläger bestanden.

Gegen diese Entscheidung wenden sich beide Parteien mit der Berufung. Die Beklagten erstreben die vollständige Abweisung der Klage. Ihrer Ansicht nach wurde weder durch die Internetanzeige noch bei der Wohnungsbesichtigung der Kläger der Eindruck erweckt, dass der zur Wohnung gehörende Dachbereich undifferenziert dauerhaft betreten werden dürfe. Die Kläger begehren demgegenüber den umfassenden Zuspruch ihrer zuletzt gestellten erstinstanzlichen Anträge. Ihrer Auffassung nach hat das Landgericht die wegen der eingeschränkten Nutzbarkeit des Dachbereichs gerechtfertigte Minderung zu gering bemessen und die Voraussetzungen für die Herabsetzung des Kaufpreises aus Schallschutzgründen zu Unrecht verneint.

II.
Das Rechtsmittel der Beklagten führt zur Abweisung der Klage insgesamt. Damit scheitert die von den Klägern eingelegte Berufung.

1.
Entgegen der Auffassung des Landgerichts stellt der Umstand, dass die neben der Dachterrasse vorhandene 15 qm große Freifläche der Eigentumswohnung nicht zum dauernden Aufenthalt von Personen zugelassen ist, keinen Mangel der Kaufsache dar.

Das ergibt sich freilich nicht schon daraus, dass der zwischen den Parteien geschlossene Kaufvertrag keine Aussage zur Beschaffenheit dieser Fläche enthält. Denn Gegenstand der Vertragsvereinbarung war ebenfalls die in der Internetanzeige der Beklagten niedergelegte Beschreibung, es handele sich dabei um einen Dachgarten (BGH NJW 2012, 2723; BGH NJW 2013, 1074; Matusche-Beckmann in Staudinger, BGB, 2014, § 434 Rn. 65); das Fehlen deren notarieller Beurkundung ist ohne Belang (§ 311 b Abs. 1 S. 2 BGB). Dieser Anzeige war aber nicht zu entnehmen, dass die Fläche anhaltend von Personen genutzt werden darf. Denn in dem Inserat wurde bereits verbal zwischen einer Dachterrasse und einem Dachgarten unterschieden. Außerdem fand sich eine Abbildung, die beide Teile des Freibereichs der Eigentumswohnung voneinander abgrenzte. Das implizierte, dass die als Dachgarten bezeichnete Fläche einer – nach dem allgemeinen Verständnis uneingeschränkt zugänglichen – Dachterrasse nicht gleichgesetzt werden konnte und abweichend zu nutzen war. Eine solche Sicht legt im Übrigen der Begriff des Dachgartens schon ohnehin nahe. Er wird gemeinhin als bloße gärtnerische Kulisse für eine Dachterrasse gedeutet (OLG-R Hamburg 2002, 149) und als Gegenstück zu Wohnflächen eingeordnet (Isenmann DWW 1994, 178).

Genauso wenig wie damit die Internetanzeige Vorgaben machte, die zur Annahme eines Mangels führen könnten, lässt sich feststellen, dass den Klägern bei der vorvertraglichen Besichtigung der Eigentumswohnung ein falsches Verständnis der tatsächlichen Situation vermittelt wurde, das dann Inhalt der Vertragsabreden werden konnte. Die Kläger sahen seinerzeit im Dachbereich die gestalterische Trennung zwischen einer Terrasse und einer Grünfläche. Erläuterungen der Beklagten, beide Teilstücke könnten in gleicher Weise genutzt werden, sind nach den Erkenntnissen des Landgerichts nicht bewiesen. Das angefochtene Urteil ist insoweit in Würdigung der erstinstanzlichen Parteianhörung von einem non liquet ausgegangen. Diese Würdigung begegnet keinen rechtserheblichen Zweifeln (§ 529 Abs. 1 Nr. 1 ZPO). Damit ist unwiderlegt, dass der Beklagte zu 3. mitteilte, es handele sich bei dem als Dachgarten deklarierten Bereich um eine nur beschränkt nutzbare Abstandsfläche, die für gärtnerische Arbeiten betreten werden könne und auf der nichts Festes installiert werden dürfe.

2.
Soweit das Landgericht eine Minderungsbefugnis der Kläger im Hinblick auf die Schallschutzmängel umfassend verneint und dabei auch die in diesem Zusammenhang von den Klägern abgegebene Erledigungserklärung für unbegründet erachtet hat, hat seine Entscheidung Bestand. Für die von den Klägern reklamierte Herabsetzung des Kaufpreises fehlt es an den Voraussetzungen der §§ 437 Nr. 2, 441 Abs. 1 S. 1 BGB, weil die Beklagten weder eine ihnen gesetzte Nacherfüllungsfrist verstreichen ließen noch die Nacherfüllung ernsthaft und endgültig verweigerten und darüber hinaus auch der Tatbestand des § 440 BGB nicht gegeben ist. Der Senat schließt sich dabei den Darlegungen des angefochtenen Urteils vollumfänglich an. Mit Blick auf die Berufungsangriffe ist ergänzend zu bemerken:

a)
Die von den Klägern erwähnten Schreiben vom 28.11.2008 und vom 19.03.2010 beinhalten zwar Fristsetzungen. Aber in diesem Zusammenhang wurde lediglich die Forderung nach Haftungseingeständnissen erhoben. Eine Mängelbeseitigung wurde dagegen nicht angemahnt.

b)
Die wiederholten Nachbesserungsbemühungen der Beklagten stehen der Annahme einer ernsthaften und endgültigen Erfüllungsverweigerung entgegen. Von ihrem anfänglichen, durch ein Privatgutachten gestützten Standpunkt, der erforderliche Schallschutz sei gegeben, rückten die Beklagten nach gegenläufigen Erkenntnissen in dem von den Klägern angestrengten selbständigen Beweisverfahren ab und versuchten, den aufgedeckten Schwachpunkten abzuhelfen. Als sich das im hiesigen Prozess als unzulänglich herausstellte, veranlassten sie Nacharbeiten, die schließlich ausreichend waren.

Das bloße Bestreiten von Mängeln schuf für die Kläger keine Minderungsbefugnis (BGH NJW 2011, 2872). Dazu hätten vielmehr weitere Umstände treten müssen, die die Annahme rechtfertigten, dass die Beklagten über die bloße Leugnung einer Haftung hinaus bewusst und endgültig die Erfüllung ihrer Vertragspflichten ablehnten und es damit ausgeschlossen erschien, sie würden sich noch umstimmen lassen (BGH NJW-RR 1993, 882; BGH NJW 2006, 1195; BGH NJW 2013, 1074).

3.
Nach alledem ist die Klage in entsprechender Änderung des landgerichtlichen Urteils vollumfänglich abzuweisen. Der Kostenausspruch ergibt sich aus § 91 Abs. 1 S. 1 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO. Gründe für die Zulassung der Revision fehlen.

Der Rechtsmittelstreitwert beträgt 34.880 € (= 24.900 € + 4.980,00 € + 5.000 € Kosteninteresse, vgl. dazu BGH NJW-RR 1996, 1210).

Vorinstanz:
LG Koblenz, Az. 12 O 1/11